工业用地建的职工宿舍楼对外销售可能存在以下法律风险：1.合同无效风险：若工业用地未变更用途，对外销售职工宿舍楼的合同会因违反土地用途管制被认定无效，买方可能无法追回已付购房款。例如：买方支付50万购房款后，因土地用途为工业无法办理过户，卖方拒绝退款，法院判决合同无效，但卖方无财产可供执行，买方损失惨重。2.行政处罚风险：买方购买违法销售的职工宿舍楼后，可能因“非法占用土地”或“违规改变土地用途”被自然资源部门处罚，面临罚款甚至房屋被拆除的风险。例如：某买方购买工业用地上的职工宿舍后，被当地自然资源局责令限期拆除，并处以购房款10%的罚款。
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针对您咨询的工业用地建的职工宿舍楼对外销售是否允许及能否购买的问题，核心需判断是否符合土地用途管制及转让条件。工业用地建的职工宿舍楼对外销售通常不被允许，购买存在较大法律风险。1.若该职工宿舍楼未办理土地用途变更手续：工业用地的法定用途为工业生产，擅自改变为住宅类用途对外销售，违反《土地管理法》的用途管制规定，销售行为无效。2.若未取得商品房预售销售许可：即使土地用途合法，职工宿舍楼若未取得住建部门的预售许可证或销售备案，对外销售也属违法，购房合同可能被认定无效。3.若属于集体经营性建设用地但未履行法定程序：若土地为集体经营性建设用地，需经集体经济组织成员村民会议三分之二以上同意，且办理出让手续后才能转让，否则销售行为不合法。
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您提到的工业用地建的职工宿舍楼对外销售问题，需依据《土地管理法》的核心条款判断合法性。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”本案中，工业用地的用途为工业生产，职工宿舍楼若未变更土地用途为住宅或商业，直接对外销售不符合“土地利用总体规划确定的用途”要求；若为集体土地性质，未履行村民会议表决程序的销售行为也违反该条款。因此，工业用地建的职工宿舍楼对外销售不符合《土地管理法》第六十三条的规定，属于违法销售。
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工业用地建的职工宿舍楼对外销售存在一些特殊情况，会影响处理结果：1.地方政府出台特殊政策：部分地区为盘活工业用地，允许工业用地上的职工宿舍在满足一定条件（如补缴土地出让金、办理用途变更）后对外销售。这种情况下，销售行为可能合法，但需严格按照地方政策办理手续，否则仍属违法。2.企业破产清算：若建设职工宿舍楼的企业进入破产清算程序，管理人可能将职工宿舍楼作为破产财产对外处置。此时需确认该宿舍楼是否已办理合法的产权手续，若未办理，购买仍存在风险，可能无法获得完整产权。3.土地性质为集体经营性建设用地：若土地属于已依法登记的集体经营性建设用地，且经集体经济组织成员同意，办理了出让手续，职工宿舍楼对外销售可能合法。但需确认是否符合土地利用总体规划及城乡规划，否则仍不允许销售。

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